Seguro de condomínio em Porto Alegre

O que a lei obriga, e o que ela deixa de fora

O seguro de condomínio começa por uma obrigação legal, e é nela que está o mal-entendido. O Código Civil (Lei 10.406/2002) estabelece, no art. 1.346: "É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial." E o art. 1.348, IX, coloca essa contratação entre as atribuições do síndico — compete a ele "realizar o seguro da edificação". A leitura literal já diz o essencial: o que a lei obriga é segurar a edificação contra incêndio e destruição. A obrigação para aí. Tudo o que não é incêndio nem destruição da edificação só existe na apólice se tiver sido contratado, e o sinistro que o condomínio vive de verdade quase nunca é incêndio: é o quadro queimado por oscilação, a telha arrancada pelo vendaval, a água que entra na garagem, o visitante que cai na escada molhada. Nenhum desses está dentro da obrigação legal. Condomínio que contratou só o mínimo para cumprir a lei cumpriu a lei, e descobre o resto na regulação do sinistro.

• O que a lei obriga: seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (Código Civil, art. 1.346)
• De quem é a tarefa: realizar o seguro da edificação está entre as atribuições do síndico (Código Civil, art. 1.348, IX)
• O que a lei não obriga: danos elétricos, vendaval, granizo, alagamento, quebra de vidros e roubo de bens da área comum
• O que a lei não obriga: responsabilidade civil do condomínio pelo acidente de morador, de visitante ou de prestador na área comum
• O que a lei não obriga: responsabilidade civil do síndico, danos morais e cobertura de equipamento
• O que a lei não obriga: nada relativo ao conteúdo das unidades autônomas, que é interesse de cada condômino
• Consequência prática: a obrigação legal é de contratar o mínimo, não de contratar o suficiente — a distância entre as duas coisas aparece no sinistro
• O que vale na regulação é o clausulado da apólice emitida, não o nome comercial do produto nem o que foi dito na renovação

Área comum e unidade autônoma: onde passa a linha

É a fronteira que gera mais briga em assembleia, e ela não muda de condomínio para condomínio por acaso: muda porque a convenção define o que é comum e o que é privativo, e porque cada apólice descreve o que cobre. Em regra, a apólice do condomínio responde pela edificação e pela área comum; o que está dentro do apartamento ou da sala é interesse do condômino, e se resolve no seguro residencial ou empresarial da unidade. Os exemplos abaixo são os que mais aparecem na mesa do síndico. Vale lembrar também que o condômino tem o dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (Código Civil, art. 1.336, II e III) — reforma de unidade que mexe na estrutura ou na fachada costuma ser o início de uma discussão de cobertura, e não o fim dela.

• Em regra área comum: estrutura, fundação, laje, telhado, fachada, hall, escada, corredor, garagem, casa de máquinas, reservatório e prumadas
• Em regra unidade autônoma: o que está dentro dela — piso, revestimento, forro, móvel, eletrodoméstico, benfeitoria e bem pessoal
• Infiltração que desce da prumada, da laje, da fachada ou do telhado costuma ser conversa da apólice do condomínio
• Vazamento no ramal interno da unidade, depois do registro, costuma ser do condômino — inclusive o dano que ele causa no vizinho de baixo
• Vidro da fachada, do hall e da guarita costuma ser área comum; o vidro da janela do apartamento costuma ser da unidade
• Portão, interfone, bomba, iluminação e portaria são do condomínio; portão danificado por manobra de morador é dano causado por ele, discussão diferente da de cobertura
• Bem de morador guardado na garagem ou no depósito costuma seguir regra própria no clausulado — é um dos pontos a conferir antes de prometer qualquer coisa em assembleia
• A apólice do condomínio não substitui o seguro residencial de cada unidade, e o residencial da unidade não reconstrói a estrutura do prédio
• Onde a linha passa no seu caso depende de duas leituras feitas juntas: a convenção do condomínio e o clausulado da apólice

As coberturas que o síndico descobre que faltavam

Toda gestão que passou por um sinistro grande conhece esta lista, só que conheceu tarde. São as coberturas que costumam ser oferecidas como adicionais, uma a uma, com limite próprio — e que o condomínio corta na renovação para economizar no rateio, sem que ninguém registre em ata o que foi cortado. A frase que se ouve depois é sempre a mesma: eu achava que isso estava incluído.

• Danos elétricos: costuma ser adicional — queima de quadro, motor, bomba, central e instalação por curto-circuito, oscilação e descarga atmosférica
• Vendaval, granizo, impacto de veículo e queda de aeronave: costumam ser adicionais, e respondem pela telha, pela cobertura, pelo toldo e pela esquadria externa
• Alagamento e inundação: costuma ser adicional, e em Porto Alegre é das primeiras a olhar — garagem em subsolo, cota do piso e histórico do endereço mudam a conversa
• Quebra de vidros, espelhos, letreiros e painéis: costuma ser adicional, e é das mais acionadas em prédio com fachada envidraçada
• Roubo e furto qualificado de bens da área comum: costuma ser adicional — equipamento de academia, mobiliário do salão, ferramenta, bomba, cabo e televisor
• Responsabilidade civil do condomínio: costuma ser adicional, e é a que responde pelo morador, pelo visitante ou pelo prestador que se acidenta na área comum, nos limites do clausulado
• Danos morais: costuma ser adicional dentro da responsabilidade civil, com sublimite próprio, e não vem automática junto do dano material
• Responsabilidade civil do síndico: quando existe na apólice, responde por ato de gestão do síndico, em regra com limite e exclusões próprias — nome, alcance e condição variam por seguradora
• Despesas e serviços após o sinistro — desentupimento, chaveiro, vidraceiro, eletricista, hidráulica e vigilância provisória — costumam vir como serviço adicional, não como indenização
• Nenhuma delas é automática: nome, gatilho, limite, franquia e exclusão mudam de uma proposta para outra, mesmo na mesma modalidade

Elevador, portão, bomba, gerador e área de lazer: onde cada um entra

O patrimônio comum de um condomínio é mais instalação do que parede, e é nas instalações que a apólice mínima deixa o maior vão. Duas perguntas resolvem a maior parte dos casos: o prejuízo é no equipamento, ou é na pessoa que usava o equipamento? E esse equipamento está declarado na apólice? Dano ao bem é cobertura patrimonial, às vezes dependente de danos elétricos ou de cobertura de equipamentos; dano à pessoa é responsabilidade civil. Desgaste, falha de manutenção e vício do próprio bem normalmente ficam fora das duas, e contrato de manutenção não é seguro — o condomínio precisa dos dois.

• Elevador: o dano ao equipamento costuma depender de cobertura de equipamentos ou de danos elétricos; o acidente com passageiro é responsabilidade civil. Manutenção e desgaste normalmente ficam fora
• Portão automático, interfone, central de alarme, CFTV e controle de acesso: costumam entrar como equipamento ou instalação, e a queima por oscilação depende de danos elétricos
• Bomba d'água, pressurizador e bomba de incêndio: mesmo caminho — a queima costuma cair em danos elétricos, e a falta de água por bomba parada é prejuízo de outra natureza
• Gerador: equipamento de valor alto e, com frequência, item que precisa ser declarado à parte para ter indenização
• Piscina: o dano ao próprio equipamento (casa de máquinas, filtro, aquecimento) é patrimonial; o acidente com quem usa é responsabilidade civil
• Playground, academia e quadra: o risco relevante é o da pessoa que se machuca — é responsabilidade civil, e o equipamento costuma ter de estar declarado
• Salão de festas e churrasqueira: dano ao patrimônio comum e dano a quem está no local são coberturas distintas, com limites distintos
• Instalação acrescentada depois — painel solar, portaria remota, carregador de veículo elétrico, ar-condicionado de área comum: costuma exigir endosso, e não entra sozinha na renovação
• Regra prática: equipamento que não está declarado não aparece na indenização, mesmo que esteja instalado há anos

Valor em risco e rateio: por que a indenização vem menor

Este é o erro mais caro do seguro de condomínio, e ele não está em nenhuma exclusão: está no valor que o próprio condomínio declarou. O valor em risco da edificação é quanto custaria reconstruí-la, e não quanto valem as unidades somadas no mercado. Quando o valor declarado fica abaixo do valor de reconstrução, aplica-se a cláusula de rateio: a indenização é reduzida na mesma proporção da diferença — e isso vale também em sinistro parcial, que é a imensa maioria dos casos. Não é preciso o prédio cair para sentir o corte: basta reconstruir um pavimento, trocar uma cobertura inteira ou refazer uma fachada. Em condomínio antigo, cuja apólice foi renovada por anos pelo mesmo valor, o subseguro é quase a regra.

• Valor de reconstrução, não valor de mercado: o que importa é o custo de construir de novo a edificação, com a área construída real, o padrão de acabamento e o custo de obra de hoje
• O que não serve de base: valor de venda das unidades, valor venal usado pelo IPTU e o valor que estava na apólice do ano passado
• O que costuma entrar na conta: área construída total (incluindo garagem, casa de máquinas e áreas comuns cobertas), padrão construtivo, estrutura, fachada, instalações, elevadores, demolição e remoção de entulho
• O que normalmente não entra: o terreno, que não se reconstrói
• Rateio: declarado abaixo do valor de reconstrução costuma reduzir a indenização proporcionalmente, inclusive em sinistro parcial
• Como o número se obtém: levantamento feito com a planta, a metragem averbada e uma estimativa técnica de custo de obra — não de cabeça, em assembleia
• O valor envelhece: reforma, troca de cobertura, fechamento de área, novo equipamento e custo de obra em alta mudam o valor em risco. Atualizar na renovação é o mínimo; por endosso, quando a mudança é grande
• Franquia: a parte que fica com o condomínio em cada sinistro, e costuma ser diferente em cada cobertura da mesma apólice — vale conferir antes de escolher a proposta mais barata

Funcionário do condomínio e obra na edificação: dois riscos que não são a apólice patrimonial

Dois assuntos chegam ao síndico junto com o seguro do prédio e não se resolvem nele. O primeiro é o funcionário: o condomínio é empregador do zelador, do porteiro e da equipe de limpeza, e acidente de trabalho não é sinistro da apólice patrimonial — esse risco se trata na relação de emprego, em cobertura de acidentes pessoais ou de vida em grupo e, quando houver, na exigência da norma coletiva da categoria, que é assunto de assessoria trabalhista e não de cláusula de incêndio. O segundo é a obra: reforma de fachada, troca de telhado, impermeabilização de laje, retrofit de elevador e reforço estrutural, em regra, não são sinistro da apólice do imóvel pronto, e podem exigir cobertura própria — é tema de risco de engenharia, e a página dedicada está em "Leia também".

• Funcionário próprio: acidente de trabalho não é cobertura da apólice patrimonial do condomínio
• Funcionário de empresa terceirizada: a relação é com a prestadora, e vale conferir que seguro e que responsabilidade o contrato de prestação prevê
• Prestador que se acidenta na área comum: é conversa de responsabilidade civil do condomínio, nos limites do clausulado
• Obra e reforma na edificação: em regra fora da apólice do imóvel pronto, com cobertura própria de risco de engenharia e, quando cabe, responsabilidade civil de obras
• Durante a obra também muda o risco do prédio pronto: avisar a seguradora antes de começar evita discussão de agravamento de risco depois
• O que conferir no contrato da construtora ou da prestadora: quem contrata o seguro da obra, com que limite, e se o condomínio aparece na apólice

Quem contrata, quem decide e o que costuma estar na convenção

A decisão de seguro em condomínio tem três personagens e um documento. O síndico tem entre as suas atribuições realizar o seguro da edificação (Código Civil, art. 1.348, IX) — é dele a tarefa, e é dele a exposição se ela não for feita. A assembleia é onde a despesa e o nível de cobertura se decidem na prática, e o Código Civil prevê que ela pode investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação, assim como o síndico pode transferir a outrem os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1.348, §§ 1º e 2º). A administradora costuma operar por essa delegação, cuidando de cotação, pagamento e documentação — o que não transfere a tarefa de decidir. E o prêmio é despesa do condomínio, rateada entre os condôminos: o dever de contribuir para as despesas na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, está no art. 1.336, I.

• Síndico: a ele compete realizar o seguro da edificação (art. 1.348, IX) — e é o primeiro a ser cobrado quando falta cobertura
• Assembleia: é onde se aprova o nível de cobertura e a despesa, e é onde o registro em ata protege a gestão que propôs mais do que o mínimo
• Administradora: costuma conduzir cotação, pagamento e documentação por delegação, sem assumir a decisão
• Conselho: costuma ser quem pede o comparativo de coberturas, e não apenas o comparativo de preço
• Convenção e regimento: costumam tratar do que é comum e do que é privativo, do rateio da despesa e, em alguns casos, de exigências de cobertura — é leitura obrigatória antes de cotar
• Prêmio: despesa do condomínio, rateada na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I)
• Recomendação prática: levar à assembleia o que foi cotado, o que foi cortado e o que ficou descoberto, nominalmente, e registrar em ata

O que NÃO é seguro de condomínio

Quatro apólices aparecem na mesma conversa e respondem por outra coisa. A pergunta que separa é direta: o prejuízo é na edificação e na área comum, ou está dentro de uma unidade, dentro de uma obra ou no patrimônio pessoal de quem administra?

• Seguro residencial da unidade: cobre o que está dentro do apartamento — conteúdo, benfeitoria, responsabilidade civil do morador. É contratado pelo condômino, e não pelo condomínio
• Seguro de obra: reforma de fachada, troca de telhado, impermeabilização e reforço estrutural são risco de engenharia, com apólice própria — ver a página de risco de engenharia em "Leia também"
• Seguro empresarial da loja do térreo: a sala e a loja têm apólice própria, com estoque, equipamento e lucros cessantes. A apólice do condomínio cobre a área comum, não a operação do lojista
• D&O: protege o patrimônio pessoal de administradores de empresa quando a decisão de gestão vira processo. Não é a mesma coisa que a responsabilidade civil do síndico de condomínio residencial, que, quando existe, está na própria apólice do condomínio
• Seguro garantia: não indeniza dano nenhum — garante o cumprimento de uma obrigação de contrato, de edital ou de processo. Só entra em condomínio em situação específica, como garantia de um contrato de obra

Quanto custa

Não existe tabela pública de seguro de condomínio, e número dito antes de ver a edificação é chute. O prêmio não sai de um percentual sobre a cota condominial: sai do valor em risco declarado, das coberturas escolhidas e do risco da edificação e do endereço. Vale um aviso sobre comparação: duas propostas com prêmio parecido podem ter valor de reconstrução, limites, franquias e adicionais completamente diferentes, e é por isso que a comparação útil é por cobertura, não por valor final. O que se pode dizer com honestidade é de que o preço depende:

• Valor em risco da edificação — o custo de reconstrução declarado. É o que mais pesa
• Número de unidades, de blocos e de pavimentos, e a existência de garagem em subsolo
• Idade e tipo de construção: estrutura, cobertura, fachada e estado da instalação elétrica e hidráulica
• Instalações existentes: elevadores, geradores, bombas, portaria, piscina, academia, salão de festas e área de lazer
• Proteções do prédio: extintores e hidrantes em dia, detecção e alarme, sprinkler, porta corta-fogo, para-raios, CFTV monitorado e controle de acesso
• Localização e entorno: acesso de bombeiros, histórico de alagamento no endereço e cota do piso
• Histórico de sinistro do condomínio e recusa anterior de proposta semelhante
• Quais coberturas adicionais entram, com que limite e com que sublimite — responsabilidade civil e danos elétricos são as que mais mexem no prêmio
• Franquia escolhida: franquia maior reduz o prêmio e aumenta a parte que fica com o condomínio em cada sinistro
• O número do seu caso sai na cotação, com as condições de cada seguradora lado a lado, e não antes dela

Prazo: o que realmente trava a emissão

A concorrência anuncia prazo. A HP prefere dizer o que acontece de verdade: em condomínio o que trava quase nunca é a seguradora — é o valor de reconstrução da edificação, que o condomínio raramente tem pronto. Sem planta, sem metragem confiável e sem uma estimativa de custo de obra, não há cotação comparável, só propostas com valores diferentes que não se podem colocar lado a lado. O segundo travamento é documental: convenção, ata de eleição do síndico, CNPJ do condomínio e dados de quem assina. O terceiro é a vistoria — a partir de certo risco a seguradora quer ver o prédio, e aí o cronograma passa a depender de agenda. O quarto, e o mais chato, é a divergência: a instalação declarada que não existe, o extintor vencido, o gerador que ninguém informou, a área de lazer que foi fechada e nunca entrou na apólice.

Como funciona na prática, do primeiro contato à apólice

O caminho é sempre o mesmo, e saber onde ele costuma travar poupa semanas:

• 1. Levantamento da edificação: endereço, número de blocos, unidades e pavimentos, idade, tipo de construção e o que existe de instalação e de área de lazer
• 2. Valor de reconstrução: planta, área construída e estimativa de custo de obra — é esta etapa que evita rateio depois, e é a que mais demora
• 3. Leitura da convenção e do que a gestão anterior contratou: apólice atual, coberturas, limites, franquias e o que foi cortado em renovações passadas
• 4. Escolha das coberturas: a base da edificação mais as adicionais que fazem sentido no prédio, com limite para cada uma — inclusive responsabilidade civil e, quando existir, a do síndico
• 5. Documentos do condomínio: CNPJ, convenção, ata de eleição do síndico e dados de quem assina a proposta
• 6. Envio às seguradoras que operam condomínio, em paralelo e não uma de cada vez
• 7. Vistoria, quando a seguradora pedir — é aqui que o prazo passa a depender de agenda
• 8. Ponto onde mais trava: valor de reconstrução sem levantamento, instalação declarada que não existe no prédio e documento de condomínio desatualizado
• 9. Retorno com as propostas comparadas por cobertura: valor de reconstrução adotado, limites, sublimites, franquias, exclusões e cláusula de rateio — não só prêmio
• 10. Levar o comparativo à assembleia com o que está dentro e o que ficaria descoberto, nominalmente, e registrar a decisão em ata
• 11. Emissão, entrega da apólice à administradora e controle de vencimento — renovação sem intervalo, porque prédio descoberto por um dia é prédio descoberto